不管你是买房子还是想要买房子，肯定都要去琢磨一件事，就是等额本息跟等额本金到底哪个划算，当然有人跟我讲，全款最划算，这里有两点哈，一个是我没有全款，另一个就是通货膨胀。
等额本息：本金月度递增，利息逐月递减，月度还款金额不变；
等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减。
我们举例解释一下，以贷款50万为例，利率5.67%，时间30年。
等额本息的话，贷款利息54.13万，总还款额度104.13万元，每月还款2829.5元。
等额本金的话，贷款利息42.64元，总还款额度92.64万元，首月还款3751.39元，每月递减6.56元。
没有学过金融会计的人一眼看过去，肯定觉得等额本金划算，毕竟总利息少了10.49万，这么多钱，得攒多少年。
但是讲真的，这种看法并不正确，为什么我会这么说呢？
错就错在：每年的利息不能直接加起来，而是应该折现。
本质上来讲，价格并不是一个永远固定的参照物。
物价每年都是有变动的，不同的年份物价都是有着些许的差别的，也许一开始看着并不是十分的明显，但是等到五年、十年之后，就很明显的看的出来了。
不过总体来看还是上涨的，这个就是所谓的通货膨胀。
就比如说麦当劳的巨无霸汉堡：
2000年的时候卖9.9元一个
2008年的时候卖12.5元一个
2015年的时候卖到了17.2元一个
2020年的时候卖到了21.5元一个
汉堡还是那个汉堡，包装还是那个包装，大小也没变，但是时隔20年之后人家已经涨了一倍以上了。
其实不止汉堡，日常生活中的很多东西都一样
归根结底是因为通货膨胀导致每年的物价都不一样，也就是说我们在比较不同的时间年限还贷金额的多少的时候，也要打个折扣。
就比如讲，前段时间听见过的一个笑话，2000年的时候，在三环以内买房的人，现在依旧还着每个月不到1000块钱的高额房贷
重点是他们还得再还上十年
你看
真悲伤呢
更悲伤的是，这个笑话它真实地发生在很多普通人的身上了
唯独没有你跟我
一般情况下，正确的计算方式是，选择一个基准年，之后年份都价格除以一个数值（1+折现率）的时间差来比较。
如果说折现率跟贷款利率相同，都为5%的话：
以2000年为基准年，很容易的就可以算出，2020年贷款100万30年利息5%，，那么30年之后，还款的本息为432.2万，（100*（1+贷款利息）*30）也就是贷款100万，但是利息为332.2万元。
但是呢？其实2050年的时候。432.2万折现后就相当于2020年100万，也就是讲借多少还多少。
就是讲，如果折现率小于房贷利息，就是说2050年432.2万元折算到2020年比100万多，就是说钱越借越多，反之的话，则钱越借越少。
你看，多神奇@！
其实仔细想想，钱从来不是参照物，钱本身并没有价格，只是因为我们需要一种媒介去衡量其他物品的价值的时候，钱的价值就体现出来了。
马云讲“我对钱没有兴趣”，其实说的挺对的，大家对于钱的本身并没有什么兴趣，只是喜欢花钱去买东西去消费罢了。
假如我们抛弃金钱这个参考系，将金钱换成麦当劳的巨无霸汉堡。
一个人2000年的时候借了100万，约定利息为4%，借7年，到了2015念需要还131.16万元。
换算成汉堡之后
2000年的时候你借了8万个巨无霸（当时一个12.5元，100万=12.5*8万个），到了2015年却只需要7.6万个就够了（现在一个汉堡17.2,131.16万=17.2*7.6万个）
果然用汉堡来计算就很清晰明了，这个就是钱越借越少的道理。
其实到房贷上面也是同理可证，将本额本息跟本额本金的每个月的还款额折现到基准年，道理一样，但是战线拉长，显然等额本金更合适一点。
但是在具体计算的时候，折现率一般可以参考存款利率、国债利率、通货膨胀率等等。
附：通胀率计算方式：通胀率=M2增长率-GDP增长率
存款利率
贷款利率：
