经常会有人来问我：程律师，动迁房能买吗？买动迁房有哪些风险？我们找律师陪我们签合同是不是风险小一点？听说买动迁房签购房合同请律师见证一下就有法律效力了，程律师，我们请你来帮我们见证一下呗……
总被动迁房的买家问到上面这些问题，于是，我想做一个问答系列，假如下次再有人来问我动迁房的问题，我直接先把这篇文章甩给他，先「扫个盲」，然后再提问题，这样总归能节约半个小时的咨询费……直接切入重点……
问题一：动迁房能不能买？
答：买是当然可以买。但它比一般的二手房交易风险高出很多。建议准备购买动迁房的朋友，一定把下面的内容看完后再决定。
问题二：买动迁房主要有哪些风险？
风险主要来源于交易周期长（上海三年内不能过户），这个限制交易期内各种变数大、不确定性大（兵贵神速，迟则生变），房东违约风险高，及其他客观因素，最后很可能要通过诉讼办理房产证，甚至我们遇到一些运气不好的买家，打了多年官司，最后房子还是被拍卖掉了。
问题三：您说的变数大、不确定性大，可以说的更具体些吗？
因为签好买卖合同后，需要小产证满三年（或者大产证和动迁安置协议同时满三年）才能过户，那么这三年甚至四年、五年期间，可能发生各种意外情况。
我们列举一下我们亲自办理过的动迁房买卖中常见的几种，第一，产权人年纪大过世了，这时候继承人大概率是不会配合办理后续流程的；第二，出现了限购新政，本来要求社保2年后来出了新政要求5年社保，这时产证满3年可以过户了，但买家限购了；第三，房子刚满3年就被房东拿去做抵押借贷了；有抵押在，抵押权是物权，可以对抗一切债权；第四，三年限制交易期内被法院查封了，这是最头疼的而且是买家最倒霉的，前面或许还有得救，这个基本等于判了死刑……第五，房东因为其他原因成为了失信被执行人，产证无法办出来（着急啊~），第六……我就先不说了，不然真是要绝望的。
问题四：如果真的出现了您说的以上这些风险，如何克服？请律师打官司能赢吗？
答：因为我上面说到五种情形，那是否能通过诉讼拿到房子也要根据不同情形来看，第一、二种还有可能最终通过诉讼打赢拿到房子（当然也是很曲折很麻烦的），第三、四种就很难了，大概率是要做代偿之后才能有希望拿房子的，第五，我们团队有成功案例通过诉讼最终办出了房产证。
问题五：听说不满三年的动迁房，签买卖合同需要律师见证才有效，是这样吗？
答：并不是。签订房屋买卖合同，无论是否满三年的限制交易期，只要不属于法律规定的合同无效的情形，合同原则上都是自签订时就合法有效的，和律师见证不见证没有关系。
问题六：那我们经常听说的买动迁房让律师见证，是为什么要这样操作呢？
答：大家经常听说的签合同要律师见证，其实主要是让律师参与签约过程把控签约风险，比如审核动迁协议上有几个被拆迁人，出售方的签约人是否都到场签字了，审核合同条款并适当解释合同条款意思，其实律师提供的主要还是一个陪同签约的法律服务。有律师陪同签约比没有当然更好，但是并不等于请了律师就能杜绝一切风险。
问题七：如果满三年可以过户了，房东要求涨价并拒不配合过户，怎么办？
答：房东涨价并拒不配合过户，这是非常常见的动迁房房东的违约情形。
这种情况下，一般就是三查。
第一查是自查，先审视自己是否具备当下的本市购房资格，其次自己在付款中是否有过违约（主要看根本违约）。如果都没有，那么再第二查，查房子本身，看房子上是否有抵押或查封等阻碍过户的条件。如果也都没有，那么再第三查，查房屋出售的签约人和房屋产权人是否有瑕疵，比如是否有产权人未在出售合同上签字，是否产权清晰没有争议。
最后再看房东要涨价的幅度，是意思意思加个三五万，还是三五十万。三五万的话，建议就算了加给他，因为你打官司也是要成本的，不如加给房东快速过户拿产证，如果房东是要加三五十万，那还不如诉讼，成本肯定比这个低的。诉讼不用加价就能过户并且拿到房屋产证，甚至还可以让房东赔偿一笔违约金。
问题八：听说动迁房很容易出现一房数卖，如何防范房东一房数卖？
答：房东的违约主要表现之一就是一房数卖，这种心理足够强大的房东还真不在少数，轻者民事违约，重者就是合同诈骗要进去的。
如何防范房东一房数卖呢？说句真心话，动迁房真的是不好防。二手房还有网签能对房东做一个限制，动迁房你除了尽快交房拿到房子住进去，其他的你能做的，也只有是紧盯着房东等哪天办出小产证了赶紧把网签拉出来。可我们生活中，我是真的遇到过房子还没建成呢，房东已经卖给三个买家了，可谓是：你敢买，我就敢卖，管你几卖，反正我缺钱花。
问题九：如果房东真的一房数卖了，房子优先判给哪个买家？
如果房东真的一房数卖了，在每个买家都不存在与房东恶意串通的情况下，数位买家的优先权上，第一优先的是已经办理过户登记的；如果都没有办过户登记，那么再看谁合法占有了房屋，房子优先判给合法占有该房屋的买家，如果数位买家既都没有过户也都没有交房，那再看谁的合同签订在前，谁的合同履行程度更高再做判断。
问题十：如果我还是想买动迁房，程律师您有什么好的、中肯的建议吗？
答：这个说来话长。不过我还是简单给几点建议吧。
第一，最好买那种小产证已经办出来的房子，最好一两年内就可以办过户的房子，不要买那种目前还正在建房子还没个影儿的房子，因为前者等的时间有限并且产权还算清晰，后者完全不可控、未来完全不可知。当然如果你图便宜，那么自便。富贵险中求嘛。
第二，了解房东职业背景，家庭情况。有人说我买的是房子又不是和人家结亲家干嘛问人家工作和家庭。我们的执业经验总结就是：一般没有正当工作的「暴发户」，家庭离异的，未来交易出现问题的概率更大，比如赌博啊、投资啊、分分钟给房子上搞个查封上来，要不给自己搞个失信出来。到时候再头大也得受着。
第三，第一时间办理交房手续，押30%左右的尾款等过户的时候再付，这样优先占有房屋也是一种很好的保护，大部分买家都是可以第一时间拿房子住进去的。
第四，考虑请律师陪同签约。当然，请律师陪同签约也只能规避一部分能规避的风险，而一些无法规避的风险，那就只能看运气了！